Villa St. Tropez
 

Agence St Tropez, compromis de vente

Le contrat de vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Voir Modele de compromis de vente.

Il a pour éléments caractéristiques :

  • le prix
  • la chose
  • le transfert de propriété

La vente est un contrat portant sur une chose, elle en organise le transfert de propriété (différent d'une simple organisation de l'utilisation) : la chose sort du patrimoine de quelqu'un pour entrer dans celui d'un autre.

La vente est un contrat translatif de propriété, ce n'est cependant pas celui qui est apparu historiquement en premier : elle n'a pu apparaître que lorsque la monnaie est apparue ; elle a alors remplacé le troc (l'échange).

C'est le contrat le plus courant de toutes les conventions. Il a fait l'objet d'une forte spécialisation : il existe désormais de nombreux types de ventes qui obéissent chacun à des régimes particuliers (exemple : la vente commerciale est essentiellement conclue par des commerçants pour des besoins du commerce et se caractérise par son régime de preuve, par la compétence du tribunal de commerce ou encore par la validité de certaines clauses) ; cependant, le droit commun de la vente transcende ces régimes dérogatoires.

Les sources du droit de la vente sont nombreuses :

  • Directives communautaires (directive sur les clauses abusives, sur les produits défectueux etc.).
  • Convention de Vienne (de 1980, ratifiée par la France en 1988). Elle s'applique aux professionnels ayant leurs établissements dans des pays différents. La Convention de Vienne a été ratifiée par des États ayant des systèmes juridiques très différents.
  • Principes UNIDROIT, au niveau européen, qui constituent un pas vers un code européen des obligations.
  • Normes juridiques nationales : Constitution, lois, règlements... Le Code civil est la source juridique française principale du droit de la vente et des contrats spéciaux en général ; il consacre une centaine d'articles au droit de la vente. Le législateur a renforcé et multiplié les obligations du vendeur.
  • Jurisprudence, qui reste une source essentielle du droit de la vente ; cela explique pourquoi beaucoup d'articles du Code civil sur la vente n'ont pas changé depuis 1804. Certains articles inchangés sont appliqués de manière différente qu'au XIXe siècle : les principes essentiels du droit de la vente (dont ceux de la formation du contrat) restent inchangés mais l'organisation du régime de certaines obligations a en revanche changé.

La vente est considérée comme le type même du contrat consensuel et instantané. Ce caractère consensuel était déjà affirmé en droit romain, cependant l'effet principal de la vente -le transfert de propriété- n'était pas immédiat dès l'accord de volonté : il fallait que soit conclu un autre acte, du fait de cette dissociation entre la conclusion du contrat et le transfert de propriété. Ce schéma a été repris tel quel en droit allemand.
En France, le modèle de dissociation entre l'accord des volontés et le transfert de propriété a été abandonné depuis l'Ancien droit ; le contrat de vente est instantané : vente et transfert de propriété s'effectuent en même temps.

Sommaire

  • 1 Caractères
    • 1.1 Consensuel
    • 1.2 Synallagmatique
    • 1.3 Onéreux
    • 1.4 Commutatif
    • 1.5 Absence d'intuitu personae
  • 2 Prix
    • 2.1 Déterminé ou déterminable
    • 2.2 Réel et sérieux
    • 2.3 Licite
    • 2.4 Prise en compte de la lésion
  • 3 Chose
    • 3.1 Existante
    • 3.2 Aliénable
    • 3.3 Déterminée ou déterminable
  • 4 Transfert de propriété
    • 4.1 Caractère solo consensu
    • 4.2 Vente de la chose d'autrui
  • 5 Contrats préparatoires à la vente
    • 5.1 Accords de négociation
    • 5.2 Pacte de préférence
    • 5.3 Promesse unilatérale de vente
    • 5.4 Promesses synallagmatiques de vente
    • 5.5 Les contrats cadre
  • 6 Formation
    • 6.1 Principe du consensualisme
    • 6.2 Modalités de la vente
      • 6.2.1 Ventes sous condition
      • 6.2.2 Ventes soumises à expérimentation
      • 6.2.3 Ventes avec faculté de rétractation
      • 6.2.4 Ventes formelles
    • 6.3 Effets de la vente
      • 6.3.1 Transfert de propriété et des risques
      • 6.3.2 Naissance des obligations pesant sur le vendeur et sur l'acheteur
  • 7 Obligations pesant sur le vendeur
    • 7.1 Obligations contractuelles d'information
    • 7.2 Obligation de délivrance
      • 7.2.1 Mise à disposition de la chose
      • 7.2.2 Délivrance conforme
    • 7.3 Obligation de garantie
      • 7.3.1 Garantie d'éviction
      • 7.3.2 Garantie des vices cachés
        • 7.3.2.1 Exclusions légales
        • 7.3.2.2 Exclusions conventionnelles
        • 7.3.2.3 Mise en œuvre
        • 7.3.2.4 Garantie des vices dans la Convention de Vienne
    • 7.4 Obligation d'assurer la sécurité
      • 7.4.1 Obligation contractuelle de sécurité
      • 7.4.2 Responsabilité du fait des produits défectueux
  • 8 Obligations pesant sur l'acheteur
    • 8.1 Obligation de paiement du prix
      • 8.1.1 Montant du prix
      • 8.1.2 Moment du paiement
      • 8.1.3 Lieu du paiement
      • 8.1.4 Preuve du paiement
    • 8.2 Obligation de retirement
  • 9 Notes
  • 10 Voir aussi
    • 10.1 Liens internes

Caracteres

Consensuel

Le caractère consensuel d'un contrat (le contrat est conclu par le seul échange des consentements) s'oppose au caractère réel (où en plus de l'échange des consentements, la remise effective de la chose est nécessaire à la conclusion du contrat) ou formel, solennel (où en plus de l'échange des consentements, le respect d'une formalité est nécessaire à la conclusion du contrat.

Selon le droit commun des contrats, la vente est un contrat consensuel : il est conclu dès l'échange des consentements. Cet échange des volontés doit se faire sur les éléments essentiels du contrat de vente (la chose vendue et le prix) ; l'absence d'accord sur les éléments accessoires ne remet pas en cause la conclusion du contrat, sauf si les parties ont donné à ces éléments accessoires un caractère subjectivement essentiel.

Depuis une cinquantaine d'année, il y a cependant un recul du consensualisme et un retour du formel dans la vente. La loi exige le respect de certaines formalités pour la validité de quelques contrats :

  • La vente de fonds de commerce.
  • Certaines ventes conclues entre un professionnel et un consommateur, comme celles utilisant des méthodes commerciales considérées comme « agressives ».
  • Certaines ventes de droits de propriété intellectuelle.

En cas de défaut dans la formalité (par exemple, l'absence de mentions obligatoires), la personne protégée peut demandée la nullité relative (nullité protégeant un intérêt particulier).

La vente d'immeuble n'est pas un contrat solennel mais consensuel : l'exigence de la signature d'un acte notarié n'implique pas le caractère solennel de la vente. Il faut en effet s'interroger à quel titre cette formalité est prévue : si elle est par exemple prévue pour les besoins de la preuve ou de l'opposabilité, le contrat n'en reste pas moins consensuel car elle n'empêche pas sa conclusion. En ce qui concerne la vente d'immeuble, la formalité a pour but l'opposabilité aux tiers, qui en l'absence d'acte notarié ne sont pas censés connaître l'existence du contrat de vente d'immeuble et le changement de propriétaire qui l'accompagne ; la signature et la publication de l'acte notarié permettent de donner effet au contrat vis-à-vis des tiers et ne remettent pas en cause sa conclusion.

Synallagmatique

Le caractère synallagmatique d'un contrat (le contrat présente des obligations interdépendantes à la charge des deux parties) s'oppose au caractère unilatéral (où une seule des parties s'oblige vis-à-vis de l'autre).

Le contrat unilatéral nécessite un accord des volontés, celui qui s'engage doit donner son accord et le bénéficiaire l'accepter (exemple : la donation) ; l'acte juridique unilatéral ne nécessite pas d'accord de volontés, c'est simplement le fait qu'une personne décide de créer un droit vis-à-vis d'une autre personne, en manifestant unilatéralement sa volonté (exemples : le testament ; la reconnaissance d'un enfant naturel). Le droit français est peu favorable à l'acte unilatéral, contrairement au droit allemand.

Onéreux

Il n'y a pas de place dans le contrat de vente pour l'intention libérale. La qualification de contrat à titre onéreux ne dépend pas du caractère équilibré ou non du prix mais de son existence et de son caractère réel et sérieux : ce n'est pas parce que l'acheteur a payé une chose peu cher que le contrat sera requalifié en contrat à titre gratuit et donc en donation.

Il se peut que les parties aient volontairement dissimulé un contrat de donation sous l'apparence d'une vente stipulant un prix, par exemple pour éviter que se sache une intention de gratifier. Cela n'est pas obligatoirement frauduleux et condamnable. Le Code civil ne condamne pas a priori cette technique appelée la simulation. Il fait distinguer les relations entre les parties et vis-à-vis des tiers. Entre les parties, c'est le véritable contrat exprimé dans la contre-lettre qui prime et va s'appliquer. Pour les tiers, c'est le contrat ostensible qui s'applique ; cependant certains tiers peuvent avoir intérêt à ce qu'il leur soit opposé le véritable contrat, il devront alors fait une action en déclaration de simulation afin de se prévaloir de la contre-lettre ; ils ont donc en théorie le choix du contrat qui leur sera opposé.

Commutatif

La vente est en principe un contrat commutatif. Le contrat commutatif (contrat où les obligations sont connues et considérées juridiquement comme équivalentes dès sa conclusion) s'oppose au contrat aléatoire (où l'existence ou l'étendue des obligations n'est pas connue dès sa conclusion et va dépendre d'un évènement).

Le contrat de vente est en principe commutatif. L'obligation essentielle de l'acheteur est connue dès la conclusion du contrat, considérée équivalente de l'obligation de transférer la propriété. Les parties peuvent cependant aménager la vente afin d'en faire un contrat aléatoire, la majorité des règles du Code civil concernant le contrat de vente étant simplement supplétives de volonté et non impératives ; l'intérêt réside alors le fait que dans un contrat aléatoire, on ne peut jamais contester la validité d'un contrat aléatoire en se fondant sur la lésion : « l'aléa chasse la lésion ».

Absence d'intuitu personae

La vente n'est pas un contrat conclu intuitu personae. Il semblerait que dans certaines situations, la personnalité de l'acheteur puisse être importante pour le vendeur. Ce serait le cas lorsque celui-ci est très attaché affectivement au bien qu'il vend et ne veut donc pas le vendre à n'importe qui. Cependant, le droit positif réfute la possibilité de choisir le vendeur en cas de présence de ce lien affectif, malgré cela la jurisprudence a montré des traces d'un certain intuitu personae dans la vente d'œuvres d'art.

Prix

L'article 1582 du Code civil qui définit le contrat de vente ne dit pas ce que la notion de prix recouvre. Il est considéré comme la contrepartie pécuniaire due par l'acheteur ; cette contrepartie se compose de tous les éléments qui profitent au vendeur et qui correspondent dans son patrimoine à la valeur de la chose vendue.

Le prix est habituellement formulé en argent. Il existe des situations où l'on pourrait s'interroger sur l'existence de cette contrepartie en argent nécessaire à la vente : par exemple lorsqu'un prix est fixé par le mécanisme de la compensation.
Exemple : un débiteur doit 10.000 euros à son créancier mais au lieu de lui verser cette somme, il lui vend un bien qui vaut 10.000 euros, le créancier devient alors acheteur et le prix est versé par le mécanisme de la compensation ; le contrat est bien une vente car une contrepartie pécuniaire a été fixée à l'origine.
Autre exemple : A doit 10.000 euros à C. A vend à B un bien qui vaut 10.000 euros. Le mécanisme « normal » consiste à ce que B verse 10.000 euros à A et que A verse 10.000 euros à C, mais rien n'interdit qu'il soit prévu dans le contrat de vente que B verse l'argent non pas à A (son créancier) mais directement à C (le créancier de A), permettant d'éteindre la dette de A.

Le prix est un élément distinctif du contrat de vente.

Il permet de distinguer la vente de la donation. Le prix est absent dans la donation, qui fait place à l'intention libérale, tandis que la vente en dispose toujours d'un.

Il permet de distinguer la vente de l'échange.
L'échange, contrairement à la vente, ne prévoit pas le versement d'une contrepartie en argent mais le transfert de propriété d'un bien (il s'agit de troc). Les biens transférés sont dans la plupart des cas considérés comme ayant une valeur égale mais il peut en fait y avoir un fort déséquilibre exigeant un complément en argent ; dans ce cas, le juge ayant à statuer se réfèrera à ce qui est essentiel et accessoire pour qualifier le contrat d'échange ou de vente.
Les régimes juridiques de l'échange et de la vente sont de toutes façons très proches et la distinction a peu de conséquences quant aux règles applicables.

Il permet de distinguer la vente de l'apport en société.
Lorsque l'on désire devenir associé ou actionnaire d'une société, on doit lui apporter quelque chose : son argent (apport en numéraire), un bien mobilier ou immobilier (apport en nature) ou son travail (apport en industrie). La distinction entre apport en nature et vente est délicate, car il y a dans les deux cas transfert de propriété ; mais en contrepartie du transfert de propriété dans l'apport en nature -comme dans les autres apports en société- on ne reçoit pas de contrepartie pécuniaire constituant un prix : on reçoit des parts sociales ou des actions. Celles-ci qui ont une valeur pécuniaire mais ne sont pas une contrepartie pécuniaire, un « prix » au sens de l'article 1582 du Code civil ; elles donnent des droits dans la société.
Il existe des différences de régime entre le contrat de vente et l'apport en société, notamment des garanties propres à la vente qui n'existent pas dans l'apport en société.

Il permet de distinguer la vente du bail à nourriture.
Le bail à nourriture est un contrat créé par la pratique, non régi par des règles légales mais dont le régime a été « inventé » au coup par coup. C'est une convention selon laquelle une personne s'engage à prendre soin d'une autre personne en la logeant et la nourrissant à titre onéreux (soit par le versement d'une somme d'argent, soit par le transfert de propriété d'un bien). Contrairement à la vente, il n'y a pas de prix car la contrepartie du transfert de propriété est le service rendu.

Enfin, il permet de distinguer la vente de la dation en paiement.
La dation en paiement est le mécanisme juridique grâce auquel le créancier accepte d'être payé par autre chose que ce qui était prévu à l'origine. Il modifie une obligation : la façon de régler sa dette. Il y a transformation de l'engagement initial. Le créancier peut exiger d'être payé comme cela était prévu au contrat, et le débiteur doit alors exécuter son obligation tel que prévu. Pour qu'il y ait dation, il faut que le créancier accepte d'être payé autrement, « anormalement ». La dation éteint la dette. Dans certaines hypothèses, vente et dation en paiement sont difficiles à distinguer. Lorsque le créancier accepte qu'au lieu de payer tel qu'il était convenu, le débiteur lui transfère la propriété d'un bien, alors les deux mécanismes se rapprochent ; c'est au regard de la modification de l'engagement initial que l'on sait si la convention est ou non une dation. Il arrive que les juges se trompent et qualifient une vente de dation en paiement (exemple : on achète une voiture ; le concessionnaire prévoit de reprendre notre ancienne voiture, ce qui permet une compensation dans le prix des voitures. Cette opération a été faussement qualifié de vente avec dation en paiement : il s'agit d'une vente de véhicule neuf -dont la propriété est transférée en contrepartie d'une somme d'argent- et d'une reprise qui ne peut être considérée comme une dation en paiement car l'option est prévue dès la conclusion du contrat et n'entraîne donc pas de modification de l'engagement initial).

Le prix est nécessaire dans la vente. Il ne peut y avoir de contrat de vente si aucun prix n'est fixé. Le prix est un élément essentiel de ce contrat, dès lors c'est un critère de qualification et le prix est l'objet d'une obligation (l'objet de l'obligation principale de l'acheteur). Pour toutes ces raisons, le prix dans la vente doit obéir à des exigences : il doit être déterminé, réel et sérieux, licite, mais -sauf exceptions- il n'a pas à être juste.

Déterminé ou déterminable

Le prix dans la vente doit être déterminé ou déterminable ; c'est une exigence de validité et en l'absence de cette détermination, la vente est nulle de nullité absolue.

Il faut distinguer l'exigence d'un prix dans la vente et la jurisprudence « chaotique » des contrats cadre. L'évolution jurisprudentielle sur les contrats cadre ne remet pas en cause l'exigence légale de la détermination du prix (article 1591 Code civil) dans la vente.

Les contrats cadre sont des contrats complexes organisant dans le temps les relations juridiques entre un fournisseur et un détaillant (concessionnaire). Il y a des obligations à la charge des uns et des autres et des relations de fourniture sont organisées (le détaillant s'engage à s'approvisionner chez le fournisseur). Les détaillants trouvant le mécanisme du contrat cadre lourd et peu avantageux ont cherché le moyen d'en sortir sans avoir à payer d'indemnités, donc autrement que par la résiliation ; ils ont pendant un temps trouvé cette solution dans l'indétermination du prix, leur permettant de demander l'annulation du contrat cadre au motif qu'il ne respectait les exigences légales de l'article 1591 Code civil Les juges ont vu dans les contrats cadre des promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente, et ont dit que l'article 1591 (droit spécial de la vente) n'était pas applicable. Mais ils ont tout de même prononcé la nullité des contrats cadre sur le fondement du droit commun -l'article 1129 du Code civil- sur la détermination de l'espèce et de la quotité de la chose (ainsi que du prix, pensaient les juges avant 1995). Quand le prix est déterminé, aucun problème ne se pose car cela signifie qu'au moment de la conclusion du contrat, la contrepartie est indiquée, le prix est définitif. En revanche, un problème se pose quand les ventes s'étalent dans le temps (elles sont dites « à exécution successive »), car le prix ne peut être fixé définitivement : il sera fixé plus tard, par exemple le jour où le bien sera livré ; or selon la jurisprudence, les éléments qui permettent de chiffrer le montant du prix doivent être désignés dès la conclusion du contrat. La jurisprudence a précisé de manière constante que ces éléments permettant de chiffrer le montant du prix devaient être précis et objectifs.

  • Précis : aucun accord supplémentaire ne doit être nécessaire, les éléments désignés dès la conclusion du contrat doivent être suffisants pour que la fixation du prix puisse se faire, sous peine de nullité du contrat.
  • Objectif : il ne doit pas y avoir de place à l'arbitraire dans la fixation du prix, car il faut éviter que l'acheteur soit à la merci du vendeur. La jurisprudence a été très sévère dans l'application du critère d'objectivité du prix, dans un souci de protection du vendeur, et a annulé de nombreux contrats cadre sur ce fondement. Pour répondre à cette exigence d'objectivité du prix, les contrats cadre ont prévu une clause de détermination du prix par un tiers -qui doit rester objectif et donc ne pas être lié d'une quelconque manière à l'une des parties ni commettre d'erreur grossière-, le moment venu ; selon un mécanisme légal lui-même prévu à l'article 1592 du Code civil. D'autres techniques de fixation objective du prix sont envisageables, telles que le recours à une clause d'indexation du prix ou la référence à la rentabilité de la chose objet du contrat de vente. Les clauses ayant fait couler beaucoup d'encre sont celles faisant référence au « prix du marché » (exemple : il est mentionné au contrat que le prix sera celui en vigueur sur le marché au jour de la livraison du bien) ; c'est un élément précis et objectif, sauf lorsque le vendeur a le monopole ou une position très dominante sur le marché -dans ce cas, les juges considèrent que le prix devient subjectif, ce qui conduit à prononcer la nullité du contrat-. La Cour de cassation a parfois apprécié le critère d'objectivité de façon « regrettable », en annulant des ventes simplement à cause de la fixation unilatérale du prix par le vendeur, alors que le prix n'était pas abusif : seule compte la modalité objective ou subjective.

Le juge ne peut en aucun cas décider de déterminer lui-même le prix.

Réel et sérieux

Le prix doit être réel (non fictif). Cette exigence de la réalité du prix est liée à la méfiance de l'apparence.
Il y a deux hypothèses : soit le prix réel est plus élevé que le prix apparent ; soit il est plus bas. Dans ces deux cas, on a à faire au mécanisme de la simulation (le contrat ostensible présente un prix différent de celui de la contre-lettre). Ces deux hypothèses ne sont pas distinguées par l'article 1321 du Code civil sur la simulation, mais par l'article 1840 du Code général des impôts qui interdit l'hypothèse des « dessous de table », le prix réel ne pouvant être supérieur au prix apparent car cela reviendrait à verser moins à l'administration fiscale. Cet article du CGI annule de nullité absolue la contre-lettre lorsqu'elle prévoit un prix réel plus bas que le prix apparent. Dans l'autre hypothèse, la simulation est légale mais pose parfois la question de la qualification du contrat en donation ; et lorsque des personnes intéressées à l'opération, telles que des créanciers du vendeur et de l'acheteur (concernés par leur patrimoine), y ont un intérêt, elles peuvent soit se contenter de l'apparence, soit demander qu'il leur soit opposé la contre-lettre en dénonçant la simulation.

Le prix doit être sérieux ; s'il ne l'était pas, la vente serait nulle de nullité absolue. Cela s'oppose à tout caractère dérisoire du prix dans la vente : la « vileté » du prix est contrôlée. Un prix dérisoire n'est pas un prix simplement déséquilibré mais un prix si bas qu'en fait c'est comme s'il n'y avait pas de prix. Les juges analysent l'ensemble du contrat ; par exemple ils prennent en compte le fait que l'acheteur peut avoir à prendre en charge -à côté de l'achat à prix symbolique- un certain nombre de dépenses qui donneront à l'opération globale un coût sérieux. Ce contrôle de la vileté du prix est potentiellement intéressant pour toutes les ventes non susceptibles de rescision pour lésion.

Licite

Dans notre système d'économie libérale, le principe est la liberté des prix. On fait confiance au jeu de la libre concurrence et actuellement l'État ne fixe pas ou très rarement le prix des produits. Il existe cependant des exceptions dans lesquelles le pouvoir règlementaire fixe les prix : médicaments ; gaz ; électricité etc. mais ces cas sont de moins en moins nombreux depuis 1986 et le marché s'ouvre à la concurrence. La négociation du prix revient donc aux partenaires économiques, ce qui ne veut pas dire qu'il n'y a aucune exigence légale en matière de licéïté des prix : de nombreuses règles tant nationales que communautaires sont imposées aux entreprises et aux grands groupes professionnels afin que soit préservé le jeu de la libre concurrence. Par exemple, les ententes (cas où des concurrents se mettent d'accord pour fixer les prix de leurs produits) ou les abus de position dominante sont interdits et sanctionnés, car ces pratiques -assez rares- ont pour objet de fausser la libre concurrence. Des règles imposent des obligations de transparence sur les prix pratiqués, là aussi afin de garantir la libre concurrence : ainsi, les barèmes, primes, ristournes etc. à un professionnel doivent être communiqués dès qu'un autre professionnel en fait la demande ; cela permet d'éviter les pratiques discriminatoires favorisant un détaillant au détriment d'un autre. De même, sont interdites -tant au niveau national que communautaire- les pratiques de prix imposés (mécanisme par lequel un fabricant impose un prix de vente à son détaillant) : un « prix maximum conseillé » est par exemple légal, mais pas un prix imposé. Il y a aussi une protection des consommateurs vis-à-vis des prix : le Code de la consommation impose une information et une transparence sur les prix de vente dans les contrats entre professionnels et consommateurs. Sont à cet égard obligatoire l'affichage des prix et l'obligation de transparence dès la publicité.

Prise en compte de la lésion

Dans certains types de contrats, le juge a un pouvoir de révision des prix qui lui paraissent disproportionnés ; ce pouvoir de révision est limité à certaines hypothèses et ne remettent pas en cause la liberté contractuelle.

En matière de vente, les pouvoirs du juges de réviser le prix sont très limités. Ce pouvoir existe cependant dans de rares hypothèses, afin de répondre au souci de l'équilibre contractuel réel, qui renvoie au fondement du contrat. Mais quel est le fondement du contrat ? Si l'on considère que c'est l'autonomie de la volonté, alors on doit en conclure que les parties sont à même de déterminer le prix ; qu'il est nécessairement juste et que le juge n'a pas à en contrôler l'équilibre : il est juridiquement équilibré et peu importe qu'il le soit économiquement. Cette position est celle de la doctrine classique ; d'autres interprétations ont été émises au court du XXe siècle. Ainsi, certains ont cru trouver le fondement du mécanisme contractuel dans la théorie contenu dans « l'utile et le juste » de Jean-Luc Aubert. Une autre doctrine la trouve tout simplement dans le texte même de la loi : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » (article 1134 du Code civil) : le pouvoir des parties de déterminer leur convention n'est pas autonome mais délégué, c'est le législateur qui donne aux parties cocontractantes cette liberté qui est encadrée (par exemple, dès 1804 les conventions contraires aux bonnes mœurs sont interdites). L'autonomie de la volonté est soumise à la loi. A l'heure actuelle, le droit positif part d'un a priori selon lequel le prix n'a pas à être économiquement juste : il suffit qu'il soit juridiquement juste pour que la convention soit valide ; dès lors que les parties ont consenti librement au contrat, celui-ci s'applique et le prix doit être considéré comme juste. Exceptionnellement, il y a des mécanismes de contrôle du juste prix. Le principe est que le prix n'a pas à être économiquement juste car la liberté contractuelle, les doutes concernant la capacité du juge à fixer les prix, et la sécurité juridique interdisent aux parties mécontentes de remettre en cause le contrat qu'elles ont conclu au motif que le prix est injuste. De toutes façons, toute relation économique entre professionnels et profanes s'entend d'un désir de spéculation, de recherche de la bonne affaire, qui ne peut être sanctionnée dans un système économique libéral.

Dans certains contrats, notamment des contrats de vente, le déséquilibre entre les prestations -constaté à la formation du contrat- est sanctionné. La technique juridique de contrôle de ce déséquilibre initial est la rescision pour lésion. L'article 1118 du Code civil envisage la sanction de ce déséquilibre initial ; la rescision pour lésion est envisagée dans le Code civil de façon stricte : peu de cas sont pris en compte, contrairement à d'autres systèmes juridiques étrangers. Le juge ne contrôle le prix que lorsque la loi l'y autorise.

La lésion est prise en compte dans deux types de contrats :

  • n'importe quel contrat entre certaines personnes. Il s'agit des contrats conclus avec les personnes atteintes d'incapacité
  • certains contrats entre n'importe quelles personnes.

Ces derniers contrats -et plus spécialement lorsqu'il s'agit de ventes- rescindables pour lésion, sont rares.

L'article 1674 du Code civil envisage la prise en compte de la lésion dans la vente d'immeuble. D'autres articles prennent en compte la lésion dans la vente de produits agricoles et dans la cession de droits d'auteur. La jurisprudence à quant à elle contrôlé d'autres contrats tels que la cession d'office ministériel, mais l'on peut se demander dans ce genre de cas si elle n'a pas outrepassé ses compétences. Dans le cas de la vente d'immeuble, toutes les ventes d'immeuble ne sont pas visées : ne sont pas concernées les ventes d'immeuble aléatoires (« l'aléa chasse la lésion ») et l'on ne peut donc critiquer le prix d'une vente faite aux enchères. De façon générale, le champ d'application de la rescision pour lésion est très limité car l'article 1674 pose des conditions très strictes à sa demande. Le déséquilibre financier n'est envisagé que lorsqu'il est défavorable au vendeur (l'acheteur n'est pas protégé). Il faut qu'il soit au moins des 7/12e de l'immeuble, ce qui est beaucoup. Le législateur craignait que le vendeur soit poussé par le besoin financier et qu'il soit obligé de vendre l'élément central de son patrimoine à un prix très bas. L'action en rescision pour lésion doit être intentée dans un délai préfixe de 2 ans à compter du jour de la conclusion de la vente (article 1676 du Code civil) ; passé ce délai, l'action est irrecevable. La procédure (en deux temps) est complexe et longue : d'abord, le vendeur devra établir le caractère probable, vraisemblable, de la lésion ; un premier jugement sera alors rendu afin de déclarer l'action recevable ou non ; si l'action est recevable, trois experts seront alors nommés, et une fois la lésion prouvée, la rescision sera prononcée, devant amener à l'anéantissement du contrat. Cependant, l'acheteur dispose d'un choix : soit il subi la rescision pour lésion (il y a alors anéantissement rétroactif du contrat de vente), soit il rachète la lésion et sauve ainsi le contrat en donnant une somme supplémentaire afin d'atteindre 90% de la valeur réelle de l'immeuble (il fait donc toujours une bonne affaire puisque la loi ne l'oblige pas à payer à l'acheteur l'entière valeur de l'immeuble)

Quel est le fondement de la rescision pour lésion ?

Une première école a une analyse subjective de la lésion et considère que l'existence d'un déséquilibre financier n'est que la manifestation d'un vice du consentement, qui devrait être présumé à partir de ce déséquilibre, sans que l'acheteur ait à apporter la preuve de la violence, de l'erreur ou du dol. Une autre école voit, dans la sanction de la lésion, la sanction d'une faute, d'un comportement malhonnête. Ces auteurs partent de l'idée que s'il y a un déséquilibre financier, c'est parce qu'un des deux cocontractants n'a pas été loyal et qu'il est responsable de la situation. Pourtant il peut y avoir lésion sans malhonnêteté ; et si toutes les lésions étaient dues à un comportement malhonnête, alors elles devraient être sanctionnées dans tous les contrats.

L'analyse subjective est remise en cause et l'on y préfère une vision plus objective du contrat : la lésion est sanctionnée dans l'intérêt général du marché, de l'économie, car le législateur considère que certains déséquilibres sont socialement inadmissibles et c'est pourquoi au fur et à mesure de l'évolution sociale, il rajoute des contrats susceptibles de rescision pour lésion.

Chose

Comme il ne peut y avoir de vente sans prix, il ne peut y avoir de vente sans transfert de propriété d'une chose. Cette caractéristique permet de distinguer la vente de contrats voisins, qui ne sont pas considérés comme des ventes, soit parce qu'ils ne portent pas sur des choses, soit parce qu'ils n'opèrent pas de transfert de propriété.

La chose vendue, au sens juridique, se traduit par une variété très large d'objets de la vente : ce peut être un bien meuble ou immeuble ; un bien corporel ou incorporel ; un bien matériel ou immatériel etc. Par exemple, la vente d'un fonds de commerce inclut souvent une multitude de choses et fait appel au droit commun de la vente ainsi qu'à des spécificités.

Peut-on vendre une créance ? Une dette ? Un contrat ?

Oui, en ce qui concerne la créance : elle se cède selon les modalités prévues par l'article 1689 et suivants du Code civil. Elle n'est pas considérée comme un lien de droit interpersonnel, on admet son caractère de « bien », de « chose » de « valeur » qui peut être transférée. C'est une vision objective de la créance.

Non en ce qui concerne la dette et le contrat : il y a une réticence à admettre cette possibilité dans la dette, du fait de son caractère « personnel » (la personne du débiteur et du créancier est prise en compte) ; cette réticence rejaillit pareillement sur le contrat.

La chose est un élément distinctif du contrat de vente.

Elle permet de distinguer la vente du contrat d'entreprise. Le critère pour distinguer la vente du contrat d'entreprise est le caractère standard ou spécifique du travail effectué, de la chose à réaliser. Un problème se pose, celui des services liés à la vente. Dans de nombreux contrats de vente, le vendeur s'engage -en plus du transfert de propriété de la chose- à effectuer des prestations de services (par exemple, la livraison à domicile ou le service après vente) ; ces prestations ne remettent pas en cause la qualification de contrat de vente : elles constituent de simples accessoires à la chose vendue, utiles voire indispensables à l'utilisation de cette chose. Cependant, l'existence de telles prestations supplémentaires implique des règles particulières, que prévoient tant le Code de la consommation que le Code de commerce ; l'idée générale de ces règles particulières est de protéger le consommateur et d'interdire que ces services proposés soient nécessairement liés à la vente, afin que le consommateur ait le choix entre accepter ces services annexes ou les refuser en payant alors moins cher.

La chose étant l'objet d'une obligation principale du contrat, des exigences sont posées à son égard pour que le contrat de vente soit valable. La chose doit exister ; être susceptible d'aliénation ; être déterminée ou déterminable. Les manquements à ces exigences sont sanctionnées par la nullité du contrat.

Existante

La caractéristique de l'existence de la chose vendue suscite deux questions.

Que se passe-t-il si la chose a disparu avant la conclusion du contrat ?

La disparition de la chose avant la conclusion du contrat de vente rend le contrat nul de nullité absolue (ce qui est pourtant moins protecteur pour l'acheteur qu'une nullité relative).

Selon l'article 1601 du Code civil, la destruction totale de la chose doit être distinguée de sa destruction partielle : en cas de destruction totale de la chose, la vente est toujours nulle de nullité absolue ; en cas de destruction partielle, l'acheteur a le choix entre demander la nullité de la vente ou conserver la vente avec une réduction du prix proportionnelle à l'étendue de la destruction.

La disparition de la chose avant la conclusion de la vente a des conséquences différentes de l'hypothèse de sa disparition après la conclusion de la vente ; hypothèse qui n'a plus trait à la formation du contrat mais à la charge des risques. Les risques de perte de la chose (par exemple par cas fortuit) pèsent sur le propriétaire : « res perit domino ».

Peut-on vendre quelque chose qui n'existe pas encore (chose future) ?

Le droit commun des contrats (article 1130 du Code civil) pose un principe de validité des conventions portant sur des choses futures (par exemple un immeuble à construire ou une œuvre à écrire). Pour la vente, il faut distinguer plusieurs hypothèses car le régime juridique n'est pas toujours identique : le plus souvent, la convention de vente de choses futures est un contrat commutatif où le transfert de propriété se fera au jour où la chose existera ; mais dans des cas exceptionnels, la vente de choses futures est un contrat aléatoire où l'acheteur prend un risque (par exemple, la vente au coup de filet, où les parties ont intégré l'aléa du résultat et où l'acheteur décide de son plein gré de payer le prix de la chose qui lui sera transféré, en prenant le risque que le coup de filet ramène peu voire ne ramène rien). Il y a certaines restrictions sur la vente de choses futures, telles que le droit de propriété intellectuelle ou la succession, mais le principe est que les contrats de vente sur les choses futures sont valables ; le contrat de vente sera conclu dès l'accord de volonté des parties mais ne sera parfait qu'à partir de l'existence de la chose où l'acheteur en devient propriétaire.

Aliénable

Toute chose peut faire l'objet d'une convention si elle est dans le commerce (article 1128 du Code civil). Le droit de la vente s'aligne sur le droit commun des contrats, puisque l'article 1598 du Code civil pose le principe que toute chose dans le commerce peut faire l'objet d'une vente, à moins que son aliénation n'en soit interdite.

Quelles sont les choses dont la loi ou les conventions interdisent l'aliénation ?

Il existe quelques hypothèses d'inaliénabilité légales, qui viennent avant tout protéger l'intérêt général : la loi interdit par exemple à peine de nullité absolue toute vente portant sur le corps humain ; les stupéfiants ; les successions futures ; les droits civils ou politiques tels que l'autorité parentale ou le droit de vote. La question de la cession de clientèle civile a posé des problèmes en jurisprudence. Bien que ce type de contrat soit très courant (exemple : un médecin part à la retraite et fait payer sa clientèle à son successeur), il a pendant longtemps été annulable au motif que la clientèle des professions libérales, constituée de personnes libres (dont le professionnel n'est pas propriétaire mais simplement lié par leur confiance), ne pouvait faire l'objet d'une vente. Les professionnels ont de façon un peu hypocrite échappé au risque de nullité du contrat en qualifiant son objet de simple présentation du successeur aux clients moyennant finances. La Cour de cassation a résolu ce problème dans un arrêt Civ. 1re ; 7 novembre 2000 disant que « la cession de clientèle (médicale) à l'occasion de la constitution ou de la cession d'un fond libéral d'exercice de la profession n'est pas illicite, à condition que la liberté de choix du patient soit sauvegardée ». C'est un revirement de jurisprudence puisque la Cour de cassation accepte l'idée d'une cessibilité de clientèle, mais seulement si des conditions sont remplies : la clientèle ne peut être vendue qu'à l'occasion de la cession générale du fond, et non de façon isolée ; la liberté de choix de cette clientèle doit être préservée. Cette jurisprudence a été confirmée par un arrêt Civ. 1re ; 30 juin 2004 disant que « la cessibilité de clientèle n'est pas illicite à la condition que soit sauvegardée la liberté de choix du patient ». La Cour de cassation ne fait plus référence à la condition du moment de la cession.

L'inaliénabilité de la chose peut aussi être d'origine conventionnelle. Il s'agit de l'hypothèse où la propriété d'un bien est transférée à quelqu'un, mais le contrat prévoit que cette personne n'a pas le droit de revendre cette chose ; le droit de propriété transféré est donc limité par une clause d'inaliénabilité. Cette hypothèse crée un conflit entre le droit « absolu » de propriété et la volonté des parties du contrat. La jurisprudence ancienne a repris les principes posés par le Code civil, dans son article 900-1 qui réglemente les clauses d'inaliénabilité dans les donations ou les legs (donations posthumes), et a reconnu la validité des clauses d'inaliénabilité

Source : Wikipedia

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